Dura Vermeer loopt graag voor op de markt als het gaat om uitdagende projecten. Maar soms stapelen de ambities zich zo hoog op, dat het een uitdaging wordt om die allemaal waar te maken. “Het is ons gelukt,” stelt ontwikkelmanager bij Dura Vermeer Mickaël Schoenmakers gerust. “Omdat houtbouw ook voor ons een nieuwe techniek is, was het een hele uitdaging om alle betrokken partijen op een lijn te krijgen.” Zo waren er diverse adviseurs betrokken, maar ook een leverancier die de juiste input kon geven, die als volwaardig lid van het bouw & engineeringsteam bij te dragen, om tot het definitieve ontwerp te komen.

Vertrouwen winnen

Toen die eerste hobbel genomen was, moest Schoenmakers in gesprek met de gemeente. “Hun kennis over houtbouw is nog niet op peil,” stelde hij vast. Omdat er in de directe omgeving van Nijmegen geen soortgelijke projecten gerealiseerd zijn, moest Schoenmakers samen met zijn collega’s én adviseurs de gemeente zien te overtuigen. “Dat had heel wat voeten in de aarde,” blikt hij terug. “De discussie gaat al snel over factoren als brand en geluid. Punten waarvan de meeste mensen zenuwachtig worden als het om hout gaat. Dan moet je hun vertrouwen zien te vinden.” Dat lukte door uitleg van verschillende adviseurs en de brandweer. “Achteraf heeft het meer energie gekost dan je bij traditionele bouw zou hebben.”

Meer dan een gebouw

Hortus-Ludi is meer dan een gebouw op zich. “Bij een uitvraag als deze moet je natuur-inclusief bouwen, met ruimte voor biodiversiteit en klimaatadaptatie,” somt Schoenmakers op. “Het is echt een opeenstapeling van ambities.” Omdat het realiseren van appartementen op deze locatie te veel obstakels met zich meebracht, besloot Dura Vermeer te kiezen voor het huidige alternatief. “We wilden iets neerzetten dat past op deze plek en duurzaam is, maar dat ook voldoende opbrengt om het project financieel rond te rekenen.” Vanuit oogpunt van duurzaamheid werd gekozen om biobased te bouwen in Cross Laminated Timer (CLT). “Bij de tweede presentatie ontvingen we van de afdeling Welstand een chapeau en hulde voor het hele team en de opdrachtgever. Men was erg onder de indruk van het feit dat we, ondanks alle tegenslagen, het niveau van ontwerp toch hoog wisten te houden.” 

Inrichten van een ecosysteem

Als je natuur-inclusief wil bouwen, dan kom je er niet met het ophangen van alleen een paar nestkasten. “Je hebt ook schuilplaatsen en eten nodig voor bijvoorbeeld vogels en vleermuizen, dus je moet echt een totaalplaatje aanbieden.” Waar het in het verleden inderdaad bleef bij een paar nestkasten en een bijenhotel in de tuin, gaat het bij projecten als Hortus Ludi om het inrichten van een compleet ecosysteem. “We betrekken nu standaard een ecoloog bij onze projecten. Samen inventariseren we welke dieren en planten er nu aanwezig zijn en welke soorten je wel zou kunnen terughalen door de juiste condities te scheppen binnen je project.” En dat gebeurde ook bij Hortus Ludi. “In de gevel zitten ornamenten met nestkasten die zijn afgeleid van het naastgelegen kloostergebouw. In totaal zo’n 127 stuks. Oorspronkelijk zaten ze ook boven de ramen, maar dat is op advies van de ecoloog aangepast.” 

Duurzaam en circulair

Groene daken, het bufferen van water voor hergebruik in de tuin, het opwekken van energie: duurzaamheid en circulariteit staan bij Hortus Ludi centraal. Alle CLT-modules die in het gebouw zijn verwerkt, zijn losmaakbaar. Zo kunnen ze altijd gedemonteerd en hergebruikt worden. Een deel van het complex is gemaakt van hergebruikte materialen. “Op de plek van het poortgebouw wat de twee woongebouwen met elkaar verbindt, stond oorspronkelijk een schoolgebouw. Die materialen wilden we hergebruiken in het poortgebouw.” De gemeente was aangenaam verrast dat Dura Vermeer zo’n hoge hergebruikambitie in het plan verwerkte.

“

We hebben het isolatiemateriaal geoogst, maar ook het schakelmateriaal en binnendeuren

“Het gebouw was inmiddels al gesloopt en afgevoerd, dus we begonnen van scratch af aan. We zijn als team bij elkaar gaan zitten om te kijken hoe we onze ambitie toch hoog konden houden. Zo hebben we als gevelstenen een restpartij stenen gebruikt die anders verpulverd zou worden. De leien op het dak zijn gemaakt van hergebruikt plastic.” En daar bleef het niet bij. Het Paleis van Justitie in Den Bosch, een ander project van Dura Vermeer, bevatte verschillende materialen die geoogst konden worden om vervolgens toe te passen in het poortgebouw. “We hebben het isolatiemateriaal geoogst, maar ook het schakelmateriaal en binnendeuren.” De grondwerker die bij het project betrokken is, leverde gebruikt bestratingsmateriaal om de vloer in het poortgebouw te bestraten. 

Het Nieuwe Normaal

Bij het vormgeven van de plannen keek Dura Vermeer naar de eisen waaraan het plan moest voldoen, maar ook op welke punten er beter gescoord kon worden. “We hebben een lage MPG-score en ook op losmaakbaarheid en hergebruik van materialen scoren we goed. Toen het project begon, waren we nog niet zo bezig met Het Nieuwe Normaal. Dat kwam dus pas later in beeld, maar als je nu terugkijkt, hebben we wel de pijlers van Het Nieuwe Normaal gebruikt. De afgelopen periode hebben we het project alsnog langs deze norm gelegd om te kijken hoe goed we hier nu op scoren.”

“

Ik zou nu al in een veel eerder stadium een constructeur bij de plannen betrekken

En dat ging goed. “Het is leuk om te zien hoe je, door in eerste instantie alles apart te bekijken, uiteindelijk toch ook goed scoort met Het Nieuwe Normaal en hoe de uitgangspunten van toen ook nu overeind zijn gebleven.” Als Schoenmakers terugkijkt, zou hij dan dingen anders hebben gedaan? “In eerste instantie waren we aan het stoeien met de constructie,” licht hij toe. “We wilden ook houtskeletbouw toepassen, maar later bleek dat het technisch toch niet haalbaar was binnen het ontwerp. Ik zou nu al in een veel eerder stadium een constructeur bij de plannen betrekken, zodat je zeker weet dat alles klopt.”

Kennis borgen

Een project als dit levert waardevolle kennis en ervaring op voor vervolgprojecten. “We hebben de ambitie om 30% van de woningen die we ontwikkelen, te bouwen in hout en willen de kennis daarover borgen binnen heel Dura Vermeer. Daarom hebben we per vestiging een speciale Hout-Captain in dienst. Dat is een interne houtbouwambassadeur die kennis deelt en dient als vraagbaak voor de collega’s.” Tijdens zogenaamde ‘hout-storms’ kunnen collega’s met elkaar brainstormen over de beste manier van bouwen en welke aandachtspunten er zijn. En bij nieuwe projecten wordt er altijd iemand van het vorige houtproject betrokken. Ook de bevindingen van Hortus Ludi zijn in het kennisteam gedeeld, zodat het altijd ergens geborgd is. 

Trots op resultaat

Het meest trots is Schoenmakers op het feit dat de ambitie die in eerste instantie werd neergelegd, ook daadwerkelijk waargemaakt is en dat het concept aanspreekt. “De bewoners zijn bijna allemaal afkomstig uit de regio Amsterdam en Haarlem en hebben bewust gekozen voor dit project omdat het precies aansluit bij wat zij willen. Een grote woning met een grote gezamenlijke tuin die bijdraagt aan het gevoel van een community. We zien dus zeker potentie in dit type projecten, maar constateren tegelijkertijd ook dat de betaalbaarheid voor kopers onder druk staat. Zij hebben minder te besteden, terwijl wij geconfronteerd worden met hoge kosten om projecten haalbaar te krijgen. Op dit moment blijft traditionele bouw nog altijd goedkoper dan bouwen in hout.” Toch weerhoudt dat Dura Vermeer niet om te blijven investeren in duurzame en circulaire projecten. “Je moet de handschoen oppakken, ergens beginnen en leren van de dingen die je doet. Als je geen kennis opdoet, dan blijf je alles traditioneel bouwen.”